空家・空地の処分

将来的に利用目的のない空家・空き地について、処分・売却をご検討の方に対する売却手続き・方法やポイントをご案内致します。

①売却価格を決める

  • 不動産会社に物件の査定を依頼する。
  • 自分で不動産インターネットサイトや近隣の販売チラシ等で周辺の売出し価格を知る
  • 公的な価格を参照する（路線価・公示地価等）

不動産を売却する際、先ずは売出し価格を決定しなければなりません。基本的には、地域の不動産会社に査定を依頼し、価格を決定することとなりますが、所有者自身も事前に、周辺地域の不動産相場を知っておく方が望ましいでしょう。近年は、インターネットの普及や各種情報開示もされていることから、様々なところで情報収集が可能な環境が整っています。

②売り出し開始

  • 販売活動を開始する。
  • 売却依頼する不動産会社決定

売り出し価格が決まったら、これから実際に不動産の販売活動が始まります。
不動産会社に売却依頼する際、大きく分けて２つの依頼方法があります。

  1. 不動産会社一社のみに依頼する「専任媒介契約」
  2. 複数の不動産会社に依頼する　「一般媒介契約」

上記、２つの契約形態にはそれぞれメリット・デメリットがあります

先ず、専任媒介契約についてですが、不動産会社一社だけにしか依頼が出来ず、売却窓口が限定的となってしまう一方、依頼を受けた不動産会社は、自社のみの依頼という立場から、活発的な販売活動を展開していくという傾向があります。

又、一般媒介契約は、依頼者側にとっては、複数の不動産会社に依頼することが可能という利点がありますが、依頼を受けた不動産会社の方も、他社にも依頼しているという考えから、専任媒介と比べて販売活動の積極性が低くなる傾向が伺えまます。尚、複数の不動産会社に依頼することで各社の競争心をあおるということもありますが、一般媒介を選択する場合でも、２～３社程度に留める方が望ましいようです。

③売買契約の締結

売り出し開始して、購入希望者が現れたら、売買契約を締結します。契約書に署名・捺印行い、手付金を受領して正式に売買契約が成立します。契約書には、売買代金・物件の引き渡し時期・その他詳細の契約内容が明記されており、売主・買主それぞれ、その契約内容に沿って手続きを進めていきます。

④物件引渡し・残代金受領

契約内容に沿って、期日通りに物件の明け渡し（鍵渡し）を行い、残代金を受領します。それに合わせて、不動産所有権登記移転手続きも行います。これで売買が完了です。

 

不動産売却後に行うこと

不動産を売却したのち、必要に応じて確定申告を行います。売却した不動産と、その不動産の当時の取得費用の差引することで確定する損益に対する所得税の課税や損失による控除等の各種申告を行うためです。

◆売却に伴う損益の計算方法

※取得費のうち、建物の価格については、減価償却後の費用のみとなります。また、取得当時に掛かった各種手数料や測量費・登記費用なども含まれます。

尚、売却翌年の２～３月頃の申告時期に行いますが、以下のことがポイントとなります。

売却不動産の取得（購入）当時の取得費用を把握しておくこと

※相続で取得した場合についても、被相続人（ご両親等）が取得（購入）した費用や金額を把握しておく。尚、当時の書類等があれば望ましいですが、書類等が無い場合、記憶に留めているだけでも構いません。

若し、取得当時の金額などが不明な場合は、譲渡価格（売却価格）の５％が当時の取得費として課税譲渡所得金額が計算されるため、譲渡益（売却益）に対する所得税が高額になる場合があるため、当時の取得費（購入価格等）はおさえておきましょう。