成年後見制度による、空き家・空き地の売却

はじめに

身内（親）が認知症で介護が必要となったため、高齢者施設などに入所することとなり、実家が空き家となった。子供達は遠方に住んでいるため、空き家の管理も出来ない。また、施設の入所費用負担なども掛かるため、売却・処分を検討したいが、「親の名義」の空き家の売却するにはどうしたら良いのか・・？

というようなご相談が増えています。

このような、社会問題化している高齢者の「認知症問題」と「空き家問題」は密接な関係があるのです。

成年後見人制度とは

成年後見制度とは、意思・判断能力が不十分な方の財産（資産）管理や身上監護について、その者を法律的に支援する制度です。支援する人については裁判所が任命し、任命を受けた方が「後見人」となり、適正な財産管理や処分、その他法律行為などを本人の代りに行います。

また、成年後見制度は、大きく分けると以下の内容に分かれます。

～成年後見制度と空き家・空き地の売却～

空き家や空き地の売却には所有者本人の売却意思確認が必要

空き家や空き地を売却・処分する際は、必ず、所有者自身の売却意思確認が必要となりますが、本人が認知症で売却の判断能力がない場合は、意思確認が出来ないため、売却及びそれに伴う所有権等の移転登記手続きは出来ません。ご家族やご身内の方が、「実印や書類は全て揃っているし、家族全員が売却について同意しているから手続きしたい」といわれるケースがありますが、法律上はできません。

よって、本人が認知症などで売却の意思判断が出来ない状況である以上、本人名義の空き家や空き地を売却・処分する為には、成年後見制度を利用して手続きを行う必要があります。

また、成年後見制度を利用するにあたり、後見人を「弁護士」「司法書士」「社会福祉士」などの専門家に依頼する場合は、月々のランニングコスト（業務報酬）が掛かります。

そこで、空き家や空き地を売却・処分するために成年後見制度を利用したものの、売却完了と併せて制度利用も終了させようというお考えの方がおられますが、一度開始した制度については原則、本人の終焉までは継続する必要があります。

～　成年後見制度利用による空き家・空き地活用　～

 

成年後見制度を利用するにあたり、後見人を「弁護士」「司法書士」「社会福祉士」などの専門家に依頼する場合、業務報酬（管理財産の評価額により異なります）が発生しますが、空き家・空き地を活用を行うことで、賃料収入で業務報酬などのランニングコストの支払いや、その他、本人が高齢者施設などに入所している場合は、その費用負担を賄うことも可能です。

その他の効果として、将来の相続時には、貸家建付地・貸家権などで、相続評価の軽減により、節税対策にも繋がります。（賃貸方式も、定期借家契約形態にすることによって、将来の売却や自己利用などにも対応可能です。）

そもそも、成年後見制度は、判断能力が不十分な方に対する“保護”と“支援”が目的ですが、保有財産を“守りながら活かす（生かす）”という視点も必要かと思います。

先行きが不透明な近年の経済状況について、少しでも安定させる方法の一つとして、成年後見制度利用に伴う空き家・空き地活用が存在します。

成年後見制度利用に伴う空き家・空き地関連業務を行うには、様々な専門知識が必要であり、業務内容も複雑です。経験豊富な当センターが、多角的にサポートさせて頂きます。